“没想到我们小区家底这么厚，一年能赚上百万元！”

前几天，杭州城东某楼盘业主小吴看到一则新闻：杭州正在全市住宅小区推动开展公共收益管理不规范问题专项治理行动，要求所有小区全面摸排小区公共资产、资金底数等，并将信息明细详细录入智慧物业管理服务平台，实现公共收益公示公开制度覆盖率100%。

于是，这个过去对小区事务不太关心的年轻人打开了浙里办的“杭州业主卡”，仔细看了自家小区的收支情况，仿佛发现了一片“新大陆”。

小区公共收益从哪来

多的能年入数百万元

小区公共收益，是指利用小区共有部分进行经营活动所获得的收益，在扣除合理成本后，归全体业主所有。随着小区“房龄”越来越老，需要保修或更新的地方就越多，小区公共收益可以补充物业维修资金，让房子更好地“延年益寿”。

可以说，公共收益是全体业主的“钱袋子”。那么，这些钱主要来源于哪些方面？

通常来说，物业经营性用房的租金、公共区域广告租金以及公共车位泊车费，这三者是绝大多数小区公共收益的主要来源。

根据杭州市相关规定，每个小区配置的物业经营性用房面积，不少于小区总建筑面积的千分之四。很多小区楼下的底商就是经营性用房，小区靠对外出租这些底商，可以获得持续稳定的收入。

停车费也是大部分小区的重要收入来源。如拱墅区某小区业委会在2021年度总结中称，停车费占小区全年公共收益的99%。

公共区域广告租金，主要包括电梯广告、道闸广告等。其中电梯广告大家平日里接触最多，液晶屏、框架位，甚至电梯门张贴广告，都能产生收入。

除此之外，小区泳池、快递柜、电瓶车充电桩、信号发射基站以及小区内摆摊，都是收入来源。

比如小吴所在的小区，目前公示的2020年4月至2023年4月的经营性收支情况显示：泳池经营收入约23.61万元、广告收入约92.55万元、经营用房收入约27.07万元、停车泊位费约249.31万元、其它收入约24.08万元、快递柜场地收入和摆摊收入分别约1.4万元；保修期外的共用部位、共用设施设备维修改造支出约65.13万元，税费约3.18万元，其它支出约110.56万元，审计费用2920元……这些费用清晰表明了小区的收入来源和去向，业主们一目了然。

2022年潮新闻曾统计过杭州20多个小区公布的年度或半年度公共收益，收益最高的萧山某小区光2021年下半年收入就高达近417万元，其中“大头”来自于地铁征地补偿款的利息收入；收益较低的小区，2021年全年公共收益约52万元。

可见，这笔收入非常可观。

杭州规范小区资产公示公开

有小区因此增加300万元收入

不过，这笔资金具体数额多少、日常是如何管理使用的，很多业主却不太清楚，其中很大一部分原因在于，很多小区的公共收益收支不公开、不透明。

其实早在2019年，杭州市住保房管部门就在主城区范围试点推出小区公共收益管理系统。2020年起，杭州市智慧物业服务平台在全市范围推广，由业委会（物管委）、物业开设资金账户，对小区资产、资金等进行盘点并录入，对公共收益收支情况进行记录并公示公开，业主可以通过“浙里办”或支付宝搜索“杭州业主卡”，随时查看自家小区收支情况。

小区如何管好“钱袋子”，公开“账本子”？位于余杭良渚的蔚蓝郡小区，是一个值得借鉴的案例。

蔚蓝郡交付于2013年，共有住户900多户。小区现任业委会副主任张畅说，小区交付后前5年，前期物业项目经理更换频繁，代管的小区公共收益较为混乱。不仅公示公开不及时，社区用房被物业违规出租后一直处于脏乱废弃状态，公共车位被开发商及部分商户长期占用。

2020年，小区第二届业委会成立，按照属地住建部门、街道、社区的指导，通过实地查询、翻阅各类图纸，明确了小区相关资产的权属。一是收回被物业违规出租的社区用房，改造成小区图书馆；二是通过诉讼等途径，收回被开发商长期占据的60个公共车位，对外出租增加小区收入；三是收回了被商户占用的地下公共区域，将其改造为小区文体活动中心。

摸清小区家底后，业委会列出资产清单，厘清收益明细，对欠缴租金的商户进行催缴，成功追回商铺欠缴租金15.5万元；并通过与开发商谈判，追回小区物业保修金260余万元。

截至目前，小区公共收益资金结余增加近300万元，相关资产、资金信息明细详细录入杭州市智慧物业管理服务平台，供全体业主监督查询。

另一个案例来自于上城区望江板块的高端楼盘杭源御潮府。御潮府交付于2022年下半年，小区共有住户746户，经营性用房2套。在小区业委会成立前，由于多方面原因，经营性用房一直租不出去，小区公共收益仅1.8万元。

2023年9月，小区首届业委会成立后，在市、区两级住保房管部门的指导下，修订了公共收益管理制度、财务管理制度等，并召开业主大会，一是建立小区停车收费方案，二是续签物业合同调整公共收益管理模式，三是改变房屋租赁办法等，盘活小区资源。业委会成立7个月来，账户公共收益高达147.76万元。

御潮府

御潮府

尤其是小区经营性用房，原先15万元/年的租金价格无人问津，业委会及热心业主们集思广益，通过创新的拍卖招租方式，将该商铺在淘宝平台公开拍卖，最后该商铺以租期5年、每年42万元的高价成交，大大超出业主们的期待。

手头有了资金，就有余力来实现业主们呼声很高的小区公共区域改造提升事宜。前不久，小区召开业主大会，高票通过了利用小区公共收益对地下车库进行“星空顶”改造一事。

御潮府业委会主任表示，小区公共收益管理实现了规范化，业主可以随时去电子业主卡查询明细。业委会也因此获得了业主的信任和支持，不同专业的热心业主共同组建小区“智囊库”，从而实现小区治理的“同心圆”，也帮助小区鼓起了“钱袋子”。

开展公共收益管理专项整治

今年力争4778个小区“全覆盖”

潮新闻记者了解到，截至去年12月，有2504个小区在杭州市智慧物业服务平台开户，其中1887个项目在平台录入收支信息。

不过实际操作过程中，也有部分小区公示公开内容不够详细，收入或支出一栏显示为0；还有不少小区尚未在市智慧物业服务平台开户或进行公示公开，让公共收益管理成了一笔“糊涂账”。

因此，今年杭州加大力度，按照小区“应上尽上”、资产“应核尽核”的要求，住宅小区业委会（物管委）、物业全面清产核资，清点广告位、停车位、物业经营用房等公共资产数量、规格、使用管理及收益情况，并根据“谁管理、谁录入”“谁录入、谁负责”的原则，逐一录入杭州市智慧物业管理服务平台，实现住宅小区公共收益摸排覆盖率100%、公示公开制度覆盖率100%的目标。

专项治理行动也对不规范的行为进行处罚。前两天，萧山就有两家物业公司因为“未按规定为所服务的小区开设共有收入专门账户”，被行政处罚。

杭州市住保房管局物管中心物业指导科相关负责人表示，截至5月31日，全市4778个小区（包括商品房、老旧小区及拆迁安置房）已全部开展资产摸排。“有些老旧小区可能没有业委会、物业，也可能没有公共收益，这种情况下，根据谁管理、谁录入的原则，由物管会或代管的社区来对小区进行资产摸排和信息录入。”

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长金细簪认为，以往杭州很多小区业主、业委会、物业之间爆出的矛盾纠纷，背后主要原因就是小区公共收益账目不清，导致业主们质疑物业或业委会有“猫腻”，今后全市所有住宅小区公共收益都要公示公开，可以让小区的公共收益从“糊涂账”变成“明白账”，从而促进小区内部各方之间的信任度，减少纠纷，而阳光透明、相互信任是物业服务高质量发展的基础。

在金细簪看来，这次杭州住宅小区全面开展资产摸排，还能倒逼老旧小区提升治理水平。目前杭州很多老旧小区采用“大物业”管理形式，即一家物业同时为同一街区相邻的几个老小区提供服务，各小区具体的公共收益可能分得不是很细，通过这次资产摸排，各小区的具体账目会更清晰更规范，有利于提升社区治理能力。